“点、面、疏、导”巧化物业纠纷

投稿用户 • 2023年12月14日 am7:34 • 起名 • 阅读 183

城市生活中，几乎每家每户都会与物业打交道，发生分歧争议在所难免，物业服务合同纠纷成为了当前基层法院案件中矛盾特点突出、问题多、涉及面广的案件类型。长春净月高新技术产业开发区人民法院为妥善解决群众生活起居的“烦心事”，运用“点、面、疏、导”法为此类案件的定分止争提供新思路。

刘女士是长春净月某小区业主。2018年时，某物业公司与该小区业主委员会签订了《物业管理委托服务合同》，双方约定由物业公司为小区提供物业服务，但刘女士因不满物业公司服务，欠缴物业费用四年多，物业公司多次向刘女士催缴无果后，遂诉至法院。

调解过程

“点”：抓个案矛盾重点。物业服务合同纠纷中存在老旧小区长期弃管、物业管理企业服务不到位、物业费用欠缴等诸多问题，要在繁杂的问题中提炼争议焦点是非常重要的。净月法院速裁团队接到此案后，法官首先联系刘女士本人，询问欠缴物业费的具体原因，得到了三个突出矛盾点：

1.小区于2022年5月处于弃管状态，是小区居民自发交钱组织物业管理；

2.物业公司服务不到位，存在垃圾清理不及时、路灯常年不亮、经常性停水等问题；

3.不缴纳物业费业主众多，大家有从众心理。

在总结出矛盾焦点，得知如果能够提升物业服务质量，业主愿意缴费后，净月法院民事速裁团队及时联系物业公司，准备开展调解工作。

“面”：全面协调业主与物业之间矛盾。法官干警走进小区网格，了解到小区属于老旧小区，设施陈旧，安保监控、门禁等设施基本未启用，现在确实为弃管小区，走访业主10多户，普遍对之前物业服务质量评价不高。法官与欠缴业主沟通后汇总主要存在的矛盾争议焦点，寻找调解的可能。

“疏”：对问题焦点进行疏导。实地走访掌握情况后，净月法院组织物业公司与刘女士进行调解，调解过程中，法官从人文感情、处事道理、利益关系等多角度进行分析，将实地勘查现场的情况告知物业，物业公司承认服务存在瑕疵和问题。同时法官又向刘女士释法明理，物业公司作为小区的物业服务企业，与业主委员会签订《物业管理委托服务合同》合法有效，对业主具有法律约束力，物业服务公司与业主均应依约定履行各自义务。物业公司服务不到位应酌情扣减物业费，但作为受到服务的业主也有缴纳一定物业费的义务。

最终在物业公司的诚恳道歉并表示同意酌情扣减物业费后，刘女士表示愿意接受调解，缴纳物业费。

“导”：在解决物业服务合同纠纷中，基础在疏，关键在导。物业矛盾不止一家一户，关系到小区各个业主的切身利益，在进行个案调解后，净月法院对于该物业公司诉讼的类似5个案件，采取快审快结，能按照示范案例酌情扣减调解的直接进行调解，不能调解的尽快安排开庭，最终五个案件均得到了妥善解决，达到了减少诉累、定分止争，“调解一件，解决一片”的法律效果。

今年以来，长春市净月区人民法院聚焦影响社区居民获得感、安全感、幸福感的“关键小事”，开展物业服务合同纠纷专题调研活动，分析纠纷产生的原因，总结案件审理中存在的主要问题及经验做法，点面结合，疏导并举，寻求化解思路，建立物业纠纷诉调对接联动化解机制，妥善解决各类物业纠纷，切实以“小物业”保障“大民生”。

来源：吉林省高级人民法院

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“点、面、疏、导”巧化物业纠纷

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